نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية

نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية يهدف إلى حفظ حقوق المالكين مما يزيد بشكل كبير من الموثوقية المتعلقة بالملكية العقارية. كما يستهدف أيضا تنمية سوق العقارات إلى أعلى مستوى ممكن. ووضع حد للعديد من تداخلات الملكية وحوكمة القطاع العقاري بالطريقة الأمثل. مما يضمن استدامته وحيويته، بالإضافة إلى أن النظام يُخصص سجل عقاري لكل وحدة عقارية في المملكة. ويتضمن معلومات تصفها بدقة مثل: الموقع، والمساحة، والطبيعة، وما يوجد عليها من التزامات وحقوق مختلفة.

لمعرفة المزيد من التفاصيل يمكنكم التواصل مع شركة محامي النخبة لفهم جميع النواحي القانونية المتعلقة بـ نظام التسجيل العيني للعقار .

ما هو نظام التسجيل العيني للعقار؟

يقصد بالتسجيل العيني للعقار الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية محل الحق أساسا لقيد الحقوق العقارية. بحيث يتم تخصيص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية توصف فيها الوحدة وصفًا دقيقًا، من حيث الموقع والمساحة والطبيعة، وتبين فيها الحقوق والالتزامات الواردة عليها بالتفصيل.

يعد التسجيل العيني العقاري في السعودية من الأنظمة المهمة التي حرص المشرع في السعودية بشكل كبير على العمل بها وتطويرها لتكون رديف للإجراءات التي يجب استخدامها لحماية ملكية الأشخاص.

ويمكن القول بأن السجل العيني للعقار هو مبادرة سعودية تسعى إلى استكمال مسار العمل على التحول الرقمي المنشود في رؤية المملكة 2030،

وذلك من خلال التوقف عن تسجيل العقارات بالطرق التقليدية القديمة، والتي كانت تتم بطريقة يدوية في كثير من الأوقات، والانتقال إلى العمل بإصدار وثيقة إلكترونية لكل منتج عقاري سعودي،

حيث تبين فيه كافة معلومات العقار بدقة كبيرة وبالاعتماد على تقنيات مسح جيومكانية تتبع منهجية علمية يقوم بها فريق من المتخصصين، وباستخدام وسائل المسح المتطورة الحديثة للغاية.

إقرأ أيضا: لائحة الغرامات والجزاءات عن المخالفات البلدية

التصرفات العقارية الواجب تسجيلها في السجل العقاري

تنص المادة الثالثة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار على أن تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول للعقار، والتي من شأنها إنشاء أي من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله، أو تعديل بيانات العقار، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ولا تكون تلك الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل. ويدخل في تلك التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف والإرث والرهن والمنح ونحوها.

تنص المادة الرابعة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار على أنه يجب التأشير بجميع عقود الإيجار والالتزامات الموثقة نظاماً التي ترد على منفعة العقار إذا كانت مدتها (عشر) سنوات فأكثر، والأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، في السجل العقاري، ولا تكون هذه الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التأشير.

إقرأ أيضا: المادة الثانية من نظام المحكمة التجارية

مميزات نظام التسجيل العيني للعقار

نظام التسجيل العيني في المملكة للعقارات مستخدم في معظم بلدان العالم. كما الطريقة المتقدمة في تحديد أوصاف وخصائص وطبيعة كل وحدة عقارية سعودية، فإن نظام التسجيل العيني للعقار يتمتع بعدد كبير من المميزات وهي كما يلي:

1. إجراء مختلف المعاملات القانونية.
2. معرفة الموقع الدقيق للعقار والمواصفات.
3. التخلص من قضايا الصكوك.
4. تقليل وتخفيف النزاعات.
5. تحديد المعلومات المتعلقة بالممتلكات.
6. حل قانوني يمنع المشاكل المتعلقة بالعقارات.
7. حماية الممتلكات وملكيتها.

إقرأ أيضا: إجراءات الصلح في النزاعات التجارية

طريقة التسجيل العيني للعقار

بينت الهيئة العامة للعقار في المملكة طريقة التسجيل العيني للعقار والتي تتم من خلال توجه مالك العقار بشكل شخصي أو من ينوب عنه بتوكيل رسمي إلى مصلحة الشهر العقاري التي يتبع لها العقار.

ويقوم بتقديم طلب التسجيل العيني للعقار الذي يملكه، مع إرفاق الطلب بكل الوثائق والمستندات التي حددتها لائحة النظام التنفيذية، وبناء على ذلك سيتم تسجيل طلبه،

أما في حالة عدم تقديم المستندات الثبوتية المطلوبة، أو تقديم مستندات غير صحيحة وفيها معلومات خاطئة، يحق للشهر العقاري إلغاء الطلب تلقائيا خلال شهر واحد من تاريخ التقديم، وذلك في حال لم يعمل مقدم الطلب على تصحيح الأخطاء الموجودة في الطلب وتدعيم طلبه بإرفاق المستندات اللازمة.

يتم بعد ذلك قيام لجنة متخصصة للتفتيش على العقار والبدء في أعمال المسح المكاني لجمع البيانات والمعلومات المقررة بالسجل.

إقرأ أيضا: أفضل محامي إفلاس فروع الرياض جدة مكة وكامل السعودية

شروط التسجيل العيني للعقار

يوجد عدد من الشروط التي يجب تحقيقها للقيام بالتسجيل وفق نظام التسجيل العيني للعقار وهي كما يلي:

• تقديم سند ملكية موثق من قبل المالك، بالإضافة إلى كافة المستندات التي تثبت أي حقوق عينية للمالك.
• تقديم المخططات الهندسية في حال وجودها، وأي مستندات تخص العقار من ناحية الوضع الفني، خاصة ما يتعلق بأعمال البناء أو الهدم المختلفة.
• توفر كل الشروط القانونية العقارية في العقار محل التسجيل، ولن تقبل طلبات تسجيل العقارات المخالفة أو الصادر قرارات إزالة لها.
• تخطي مرحلة التفتيش على العقار وفحصه من الناحية القانونية والمعمارية من قبل اللجنة المتخصصة وإصدار شهادة البيانات مع الموافقة على التسجيل.

إقرأ أيضا: شركة المحاصة في النظام السعودي | خصائصها- ميزاتها – عيوبها وكافة تفاصيلها

تصحيح أخطاء التسجيل العيني

في حال وجود أخطاء مادية في السجل العقاري يمكن تصحيحها من خلال التقدم بطلب يحتوي على:

• رقم العقار.
• صفة طالب التصحيح.
• الخطأ المراد تصحيحه.
• المستندات اللازمة لذلك.

وتقوم الهيئة بعدها بتصحيح الأخطاء إذا تبين لها ذلك وإشعار ذي الشأن بالتصحيح، ويحق للأخير الاعتراض على التصحيح خلال 30 يوما من الإشعار، علما بأن تصحيح الأخطاء لا يؤثر على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار.

المستندات المطلوبة للتسجيل العيني

لقد حددت لائحة نظام التسجيل العيني للعقار المستندات المطلوبة عند التقدم بطلب التسجيل العيني الأول، وهي كما يلي:

• رقم وتاريخ الصك ومصدره.
• الوثائق التي تثبت الحقوق العينية.
• المستندات المتعلقة بالعقار من رخص بناء وهدم ومخططات هندسية.

بعد تقديم المستندات المطلوبة يتم إشعار مقدم الطلب برقم هذا الطلب، وتتم بعد ذلك أعمال المساحة المتعلقة بالعقار، كي يتحقق المسجل من الشروط والمستندات المرتبطة بالطلب ويعتمد التسجيل العيني الأول للعقار.

لمعرفة المزيد من التفاصيل يمكنكم التواصل مع شركة محامي النخبة لفهم جميع النواحي القانونية المتعلقة بـ المستندات المطلوبة للتسجيل العيني.

الفرق بين السجل العيني والشهر العقاري

ببساطة إن السجل العيني هو وثيقة يتم تخصيصها في السجل العقاري عن كل وحدة عقارية خاصة بمالك واحد. وتضم وصف للوحدة من خلال توضيح معلومات المساحة والموقع، وتفيد المالك بضمان حفظ حقه بالكامل في ملكية عقاره والتصرف فيه كما يشاء، بينما الشهر العقاري أو ما يعرف بالشهر الشخصي أيضا هو ما يقوم بالبحث عن ملكية الأشخاص في السجل العقاري.

الأسئلة الشائعة حول نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية